Hipoteca do Domínio Útil Consuetudinário

Este trabalho foi verificado pelo nosso professor: 11.02.2026 às 9:59

Tipo de tarefa: Redação

Adicionado: 9.02.2026 às 10:12

A “hipoteca do domínio útil consuetudinário” é um tema que, apesar de poder parecer técnico e distante do quotidiano, está profundamente enraizado na história e nos costumes jurídicos portugueses. A abordagem deste assunto exige, inicialmente, o esclarecimento de conceitos fundamentais, uma viagem pelos marcos do Direito português, e a explicação da relevância deste regime no contexto atual. Nesta redação, irei analisar o conceito de hipoteca, explicar o que é o “domínio útil consuetudinário” e explorar a possibilidade de constituição de hipoteca sobre esse direito, conforme estabelecido pela legislação portuguesa e confirmado por exemplos reais.

A hipoteca é, no direito civil português, uma garantia real sobre bens imóveis ou equiparados, destinada a assegurar o pagamento de uma dívida, permitindo ao credor ser pago pelo valor do imóvel caso o devedor não cumpra a sua obrigação. Tradicionalmente, a hipoteca incide sobretudo sobre o direito de propriedade, o direito mais amplo e completo que se pode ter sobre um bem. Não obstante, a lei portuguesa também permite que alguns direitos reais menores, como o usufruto e, particularmente relevante neste caso, o “domínio útil consuetudinário”, possam ser hipotecados.

O domínio útil consuetudinário é uma figura peculiar do Direito português, resultado de práticas históricas enraizadas, sobretudo, na zona do norte de Portugal, como é o exemplo das "baldias" e dos antigos regimes de enfiteuse. O sistema da enfiteuse permitia ao senhorio conceder o terreno a um enfiteuta (o chamado “foreiro” ou “enfiteuta”), que obtinha o domínio útil do imóvel, ficando este obrigado ao pagamento de uma pensão periódica ao senhorio (detentor do domínio direto). Assim, o domínio útil representava, de certa forma, uma quase-propriedade sobre a terra, sendo usável, transmissível e negociável, embora sujeito à existência desse vínculo com o senhorio.

Apesar de a enfiteuse ter caído em desuso, sendo mesmo extinta em muitos casos, a Constituição da República Portuguesa e o Código Civil reconhecem e salvaguardam direitos adquiridos resultantes de costumes seculares, daí o termo “consuetudinário”. Ou seja, subsistem ainda hoje, em várias regiões de Portugal, situações de domínio útil consuetudinário, enraizadas nos usos locais e protegidas por lei.

A questão que se coloca é a de saber se este direito, menor que a propriedade plena mas mais forte que um simples arrendamento, pode ser objeto de hipoteca. O artigo 691.º do Código Civil português indica expressamente que “podem ser hipotecados, além da propriedade plena, o usufruto e o domínio útil constituído por enfiteuse”. Sabendo que a lei protege igualmente o domínio útil de origem consuetudinária, por remissão para as normas da enfiteuse, é pacificamente aceite pela doutrina e pela jurisprudência que este direito pode ser hipotecado.

Contudo, essa hipoteca é limitada pelo conteúdo do direito hipotecado. Por exemplo, se o foreiro ou detentor do domínio útil hipotecar esse direito, o credor hipotecário só poderá satisfazer-se à custa do domínio útil, nunca do domínio direto, pertencente ainda ao senhorio. Acresce que todas as restrições inerentes ao regime consuetudinário — como, por vezes, a necessidade de autorização comunitária ou a preferência dos demais consortes — limitam a eficácia e o valor prático da hipoteca.

Na literatura jurídica portuguesa, são vários os autores que tratam desta matéria de forma detalhada — Cézar-Vitorino, na sua “Lição de Direitos Reais” esclarece que “os costumes locais, protegidos por lei, conferem uma força real ao domínio útil, permitindo a sua oneração por hipoteca, tal como outrora acontecia com a enfiteuse clássica”. Em termos práticos, há testemunho de processos de execução sobre domínios úteis consuetudinários apostos como garantia e executados judicialmente, ainda que o processo seja mais demorado e delicado, precisamente devido à natureza especial e frequentemente coletiva destes direitos.

Esta realidade é particularmente visível nas zonas de Trás-os-Montes, Minho e Beiras, onde os terrenos baldios e as “bens comuns do povo” são, em regra, geridos em regime consuetudinário, destacando-se pelo seu valor cultural, tradicional e económico. A jurisprudência portuguesa, em acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, tem vindo a consolidar o entendimento de que direitos com raízes consuetudinárias, se dotados das características de permanência, transmissibilidade e autonomia em relação ao domínio pleno, são susceptíveis de serem onerados por hipoteca.

Concluindo, a hipoteca do domínio útil consuetudinário é o resultado da combinação entre tradição e modernidade jurídica em Portugal. O direito real consuetudinário, herança de séculos de história comunitária e rural, mantém-se assim não só como expressão da cultura jurídica ancestral, mas também como instrumento com valor económico e social, passível de ser utilizado na vida financeira contemporânea, em articulação com o regime geral de garantias reais previsto no Código Civil. O seu estudo evidencia o respeito do direito português pela história e pelas tradições, garantindo simultaneamente a segurança jurídica e a flexibilidade necessária ao desenvolvimento económico das comunidades.